1. Nach Abwägung der frühzeitigen öffentlichen und privaten Belange unter- und gegeneinander werden die in Anlagen 4 und 5 dargestellten Stellungnahmen in dem Bebauungsplan Nr. 67 „Ziegenbergblick“ berücksichtigt/nicht berücksichtigt.
2. Der Entwurf des Bebauungsplans Nr. 67 „Ziegenbergblick“ i. d. F. vom 29.03.2021 wird mit der beigefügten Begründung sowie deren Anlagen gebilligt.
3. Der Entwurf wird mit der Begründung i. d. F. vom 29.03.2021 sowie deren Anlagen gemäß § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB (30-tägige Auslegung) öffentlich ausgelegt.
4. Den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt wird, wird gemäß § 13 Abs. 2 Nr. 3 BauGB Gelegenheit zur Stellungnahme zum Planentwurf gegeben.

Finanzielle Auswirkungen:

Derzeit keine. Ggf. fallen anteilige Kosten für den Straßenausbau an. Dazu wird vor Satzungsbeschluss zwischen der Stadt Wernigerode und der Standwerke Wernigerode GmbH ein städtebaulicher Vertrag geschlossen.

Buchungsstelle/Maßnahmen-Nr.:

Nachhaltigkeitseinschätzung nach dem Augsburger Modell:

Bei der Anwendung der Nachhaltigkeitseinschätzung handelt es sich um eine Übergangslösung, die als Lernprozess zu verstehen ist, bis mit dem Stadtentwicklungskonzept eigene Wernigeröder Leitlinien genutzt werden können.

Begründung:

Mit der Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 67 „Ziegenbergblick“ sollen die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines umfassenden, allgemeinen Wohngebiets i. S. v. § 4 BauNVO geschaffen werden. Der Bebauungsplan zielt dabei in seinem Anliegen auf die Schaffung von einer Wohnbebauung bestehend aus der Mischung von Einfamilien-, Doppel-, Reihen- sowie Mehrfamilienhäusern ab und wird damit der steten Nachfrage nach Wohnraum bzw. nach Bauflächen für diese Marktsegmente in Wernigerode gerecht.

Derzeit werden die Flächen überwiegend als Wiesen genutzt, die mit einem geringen Anteil an Bewuchs aus Sträuchern und Bäumen bestanden sind. Untergeordnet finden sich auch Zwischenlager für Baustelleneinrichtungen, Altkleidercontainer, Glascontainer und Fahrzeugstellflächen wieder. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs umfasst eine Fläche von ca. 40.000 m², welche sich direkt an die im Osten bestehende Bebauung anschließt. Die zulässige Grundfläche beläuft sich auf ca. 9.500 m2, sodass der Schwellenwert gem. § 13b BauGB für die zulässige Grundfläche von 10.000 m2 nicht überschritten wird. Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13b BauGB und die Einbeziehung dieser Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren sind damit gegeben.

Die Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren und die Anwendung des § 13b BauGB kann darüber hinaus nur entsprechend den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde erfolgen, denn die Gemeinden haben gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB die Bauleitpläne nur aufzustellen, soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. In der Stadt Wernigerode besteht jedoch nach wie vor ein substantieller Bedarf an zusätzlichem Wohnraum.

Das Plangebiet ist verkehrlich durch die Straße Eisenberg (im Süden und Südwesten), die Heinrich-Heine-Straße (den Geltungsbereich in West-Ost-Richtung querend) sowie die Weinbergstraße (im Osten) erschlossen. Für die innere Erschließung der Teilfläche zwischen Heinrich-Heine-Straße und Eisenberg wird eine weitere Erschließung notwendig, die an den Bestand der Heinrich-Heine-Straße im Osten des Geltungsbereiches angebunden werden kann. Zwei zusätzliche Privatstraßen erschließen den Bereich westlich der Weinbergstraße.
Der gültige Flächennutzungsplan (Inkrafttreten: 29.06.2009) stellt den überwiegenden Teil des Plangebietes als Wohnbaufläche und als Grünfläche dar. Teilflächen im Norden sind als Flächen für die Landwirtschaft, als Wasserflächen (Zweckbestimmung für ein Regenrückhaltebecken) und als Landschaftsschutzgebiet dargestellt. Der Bebauungsplan ist damit nicht im Sinne des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem wirksamen Flächennutzungsplan entwickelbar, dieser wird jedoch gemäß § 13b BauGB i. V. m. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Zuge der Berichtigung angepasst (Bestandteil der Begründung).
Im Rahmen der freiwilligen, frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde gemäß § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 4 Abs. 1 BauGB die Öffentlichkeit durch die frühzeitige öffentliche Auslegung des Bebauungsplanvorentwurfs beteiligt. Sie hatte im Amt für Stadt- und Verkehrsplanung sowie auf der Internetseite der Stadt vom 07.01.2020 bis einschließlich 24.01.2020 Gelegenheit, die Vorentwurfsunterlagen (Stand: 21.10.2019) einzusehen und eine Stellungnahme abzugeben. Von dieser Möglichkeit haben mehrere Bürger Gebrauch gemacht. Die Bedenken aus der Bürgerschaft betrafen hauptsächlich die Erschließung der westlich an den Geltungsbereich angrenzenden Gartenpachtflächen, das Thema Niederschlagswasser sowie die zukünftige Sicherung der Erschließung der Privatgrundstücke. Es ergingen auch Hinweise auf möglicherweise auftretende Altlasten innerhalb des Plangebietes, welche entkräftet werden konnten. Alle Aspekte wurden umfassend erläutert und wenn möglich berücksichtigt. Die Festsetzungen des Bebauungsplans wurden so konzipiert, dass verschiedene Optionen für die Erschließung der Gartenpachtflächen auch zukünftig möglich sind (z. B. Ausweisung einer öffentlichen Grünfläche sowie das Einrücken der überbaubaren Grundstücksfläche im Randbereich zu den Gartenpachtflächen).

Im Anschluss an die freiwillige, frühzeitige öffentliche Auslegung wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 3 Abs. 1 BauGB mit Schreiben vom 07.12.2020 um Stellungnahme zum Planvorentwurf (Stand: 04.12.2020) bis einschließlich 08.01.2021 gebeten.

Im Rahmen dieses Beteiligungsschrittes sind verschiedene Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange eingegangen, welche in Anlage 4 zu dieser Beschlussvorlage zusammen mit den entsprechenden Abwägungen aufgeführt sind.

Sehr viele Hinweise und Anregungen bezogen sich auf den Ausarbeitungsstand der Planunterlagen. Die frühzeitige Behördenbeteiligung erfolgte auf Grundlage der Vorentwurfsunterlagen, welche noch nicht konkret ausgearbeitet sein müssen und in diesem Fall lediglich eine erste Planskizze umfasste. Die Ausarbeitung der umfassenden Planunterlagen erfolgte nunmehr im Rahmen der Erstellung der Entwurfsunterlagen, sodass nahezu alle angeregten Aspekte in diesen Berücksichtigung fanden (z. B. die Konkretisierung der Themen Löschwasserversorgung, Niederschlagswasserentsorgung, Immissionsschutz, Nachweis der Erschließung des Plangebietes, Auseinandersetzung mit den Zielen der Raumordnung sowie dem Umwelt- und Artenschutz, Ausformulierung der textlichen Festsetzungen). Einige Themen wie z. B. die Wahl des Planinstrumentes und der Nachweis der Erforderlichkeit einer solch umfassenden Wohnbaufläche wurden nachvollziehbar dargelegt und konnten damit gerechtfertigt werden. Zahlreiche Hinweise z. B. zur Ingenieurgeologie und Geotechnik sowie der Hydro- und Umweltgeologie fanden ebenfalls Berücksichtigung in den Planunterlagen. Somit liegt nunmehr ein Planstand vor, welcher den Trägern öffentlicher Belange sowie der Öffentlichkeit erneut vorgelegt werden soll.

Der betroffenen Öffentlichkeit kann zum Bebauungsplanentwurf Gelegenheit zur Stellungnahme in­nerhalb angemessener Frist gegeben werden oder wahlweise die Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt werden. Im vorliegenden Planverfahren wird die Form der öffentlichen Auslegung ge­wählt.

Parallel dazu erfolgt die reguläre Beteiligung der berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplanentwurf.

Gaffert

Oberbürgermeister

Anlagen

Anlage 1 – Planzeichnung zum Bebauungsplan Nr. 67 „Ziegenbergblick“ i. d. F. vom 29.03.2021, Stand: Entwurf

Anlage 2 – Begründung zum Bebauungsplan Nr. 67 „Ziegenbergblick“ i. d. F. vom 29.03.2021,

Stand: Entwurf

Anlage 3 – Stollengutachten „Geotechnische Expertise zu den Untersuchungen für das Bauvorhaben“ Bebauungsplan Nr. 67 „Ziegenbergblick“ i. d. F. vom 16.12.2020

Anlage 4 – Behandlung der frühzeitigen Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplan Nr. 67 „Ziegenbergblick“, Bearbeitungsstand: 31.03.2021

Anlage 5 – Behandlung der frühzeitigen Stellungnahmen der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan Nr. 67 „Ziegenbergblick“, Bearbeitungsstand: 31.03.2021