Im Zuge der angespannten Wohnraumsituation in Wernigerode und mit Blick auf steigende Mieten sowie zunehmenden Mangel an dauerhaft verfügbarem Wohnraum bitte ich um Prüfung, ob eine Satzung zum Umgang mit der Zweckentfremdung von Wohnraum, insbesondere durch die Nutzung als Ferienwohnungen, in Wernigerode möglich ist.
Falls nein: Welche rechtlichen Hindernisse stehen einer solchen Regelung derzeit entgegen?
Bisher wird in Wernigerode kein angespannter Wohnungsmarkt erkannt, siehe die Beantwortung der Anfragen 20/2026 und 37/2026.
In Sachsen-Anhalt gibt es derzeit kein landesweites, spezifisches Gesetz, das die Zweckentfremdung von Wohnraum pauschal verbietet. Im Gegensatz zu anderen Bundesländern existiert keine flächendeckende Regelung gegen Kurzzeitvermietung (z.B. Airbnb, Booking.com etc.) oder Leerstand. Jedoch können Kommunen im Rahmen des Baurechts Nutzungsänderungen regeln (§ 34 BauGB sowie Bebauungspläne).
Die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung oder Gewerbe kann eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellen, die beim Landkreis Harz zu beantragen ist.
In der 2025 fertiggestellten Wohnraumbedarfsanalyse wurde der Tourismus als Herausforderung für den Wohnungsmarkt benannt, der weiter zu beobachten ist. Es wurde weiter allgemein festgestellt, dass die Konkurrenzsituation Ferienwohnen gegenüber Wohnen zu Preissteigerungen führt. Qualitativ untersetzt wurden diese Aussagen jedoch nicht. Hier müsste ein weitergehendes Konzept ansetzen, welches hinreichend genaue Analysen zur Beherbergungssituation und dessen Verdrängung des Wohnraumes/der Wohnbevölkerung erarbeitet. Vorbereitend für weitere Schritte müsste das Konzept rechtssichere Begründungen ableiten, warum Eingriffe in das Eigentumsrecht der Sicherung des Allgemeinwohls dienen – dies alles vor dem Hintergrund der erwarteten demografischen Entwicklung sowie der Wohnraumentwicklung.
Die Gemeinde kann aufbauend auf ein solches Fachkonzept für bestimmte Gebiete nach § 172 Abs. 4 BauGB (Erhaltungssatzung) Nutzungsuntersagungen (im Beherbergungswesen) zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Milieuschutz) vornehmen.
Zu beachten ist hierbei aber, dass diese Nutzungen des Beherbergungswesens nicht gänzlich untersagt werden können. Entsprechend § 172 Abs. 4, Satz 2 BauGB, (die Genehmigung) … ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist…
Andere Städte, wie beispielsweise Landau in der Pfalz, haben Satzungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum erlassen und damit gute Erfahrung gemacht. Hier der Link zur Satzung:
https://www.landau.de/Verwaltung-Politik/%C3%96ffentliche-Informationen/Zweckentfremdung/
siehe oben,
Rechtsgrundlage für die Zweckentfremdungsverbotssatzung ist das rheinland-pfälzische Landesgesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Diese Rechtsgrundlage ist auf Landesebene in Sachsen-Anhalt nicht vorhanden. Daher können Städte in Sachsen-Anhalt bisher keine Zweckentfremdungsverbotssatzungen erlassen.
Nach Einschätzung aus der kommunalpolitischen Praxis sowie aus Gesprächen mit Bürgerinnen und Bürgern besteht der begründete Verdacht, dass ein erheblicher Anteil der in Wernigerode angebotenen Ferienwohnungen – in Teilen wird von bis zu 80 Prozent ausgegangen – nicht über die erforderlichen Baugenehmigungen verfügt. Sollte sich dies bestätigen, würde dies eine erhebliche Zweckentfremdung von dringend benötigtem Wohnraum darstellen.
Bei Kenntnis ungenehmigter Nutzungen / Bauten werden ggf. Gespräche mit den Eigentümern aufgenommen und Meldungen an die Bauaufsicht des Landkreises Harz durchgeführt.
Ein begründeter Verdacht muss durch Erhebungen bestätigt werden. Systematisches Kontrollieren und in Augenscheinnahme des Gebäudebestandes in Wernigerode kann nicht durchgeführt werden. Unregelmäßig (z. B. bei statistischen Auswertungen für Konzepte) finden Begehungen, Prüfungen der entsprechenden Onlineportale und ähnliches statt. Geänderte Nutzungen zu vorhergehenden Begehungen/Prüfungen werden auf Genehmigung geprüft.
Bei bisherigen Ortsbegehungen wurde eine geringere Anzahl an FeWo erhoben als vorher vermutet wurde. Daher: bisher keine Bestätigung von Verdachten.
Kurzzeitvermietungen, z.B. Airbnb, werden nicht durch das Baurecht erfasst.
