Anfrage zur Entwicklung der Zahl der Ferienwohnung durch Umwandlung bzw. Zweckentfremdung von Mietwohnungen

Ich möchte Auskunft zur Entwicklung der Zahl von Ferienwohnungen, die durch Umwandlung von Objekten, die vorher Mietobjekte waren, entstanden. Die zunehmende Zahl, von Ferienwohnungen, die auch in der Innenstadt, in Nöschenrode, Hasserode etc. zu verzeichnen ist, belastet den lokalen Wohnungsraum spürbar.

Aufgrund der Fragestellungen wird auf die Anfrage 20-2026 verwiesen, in welcher bereits Ausführungen zum Thema Ferienwohnungen stattfanden.

1. Gibt es Faktenmaterial, wie sich die Zahl der Ferienwohnungen in Wernigerode in den letzten 5 bis 8 Jahren verändert hat, die durch die Umwidmung von ehemaligen Mietwohnungen entstanden. Kann das Zahlenmaterial nach bestimmten Stadtgebieten aufgeschlüsselt werden?

Seitens A61 werden seit 2015 Auswertungen zur Entwicklung des Ferienwohnungs- und Ferienhausbestandes digital geführt.

Die Tabelle stellt die Entwicklung der letzten 11 Jahre dar. Insgesamt sind 368 Ferienwohnungen (Ferienwohnungen in Ferienhäusern sind inbegriffen) genehmigt worden. Davon wurden 200 Ferienwohnungen aus Wohnraum umgenutzt.

Als Durchschnittswert ergibt sich eine jährliche Neuschaffung von 33 Ferienwohnungen, wovon 19 Ferienwohnungen aus Wohnraum umgenutzt/genehmigt wurden. Demgegenüber stehen jährlich 103 neu genehmigte Wohnungen. Allerdings ist zu beachten, dass nicht alle Baugenehmigungen überhaupt oder sofort umgesetzt werden bzw. zum jeweiligen Jahresende fertiggestellt sind. Für 2023 ergab sich laut der Wohnungsmarktanalyse des Wohnraumbedarfskonzeptes ein Bauüberhang von 284 Wohnungen.
Anm.: Gegenüber der Anfrage 20-2026 wurde eine Korrektur der aus Wohnraum umgenutzten Ferienwohnungen in mehreren Jahren (Rot eingefärbt) vorgenommen. Dadurch stieg die Gesamtzahl der umgenutzten Ferienwohnungen im betrachteten Zeitraum von 199 auf 200 Einheiten an.

Aufgeschlüsselt nach Stadtgebieten ergibt sich folgendes Bild: siehe beigefügte Karte.

2. Wenn es solche Zahlen nicht gibt: Welche Möglichkeiten gibt es, diese zu erfassen?

3. Auf welcher Grundlage werden Nutzungsänderungen getroffen?

Die gestellten Bauanträge werden entsprechend der gesetzlichen Grundlagen (Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung, (LK Harz: Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt)) auf Zulässigkeit geprüft. Falls eine Zulässigkeit festgestellt wird, muss eine Genehmigung erfolgen.

4. Welche Aktivitäten gibt es, um gegen die illegale Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen vorzugehen bzw. welche sind denkbar.

Systematisches Kontrollieren und in Augenscheinnahme des Gebäudebestandes in Wernigerode kann nicht durchgeführt werden. Unregelmäßig (z. B. bei statistischen Auswertungen für Konzepte) finden Begehungen, Prüfungen der entsprechenden Onlineportale und ähnliches statt. Geänderte Nutzungen zu vorhergehenden Begehungen/Prüfungen werden auf Genehmigung geprüft.

Bei Hinweisen zu ungenehmigten Nutzungen / Bauten werden ggf. Gespräche mit den Eigentümern aufgenommen und Meldungen an die Bauaufsicht des Landkreises Harz vorgenommen.

5. Welche Möglichkeiten der Einführung von Obergrenzen für die Genehmigung von Ferienwohnungen gibt es. Was bedeutet der „Tatbestand der Obergrenze“, den Sie in Ihrer Antwort auf die Anfrage Herrn Lehmanns zitieren.

Die Einführung von Obergrenzen für bestimmte Stadt-/Gemeindegebiete kann für Kommunen mit einem angespannten Wohnungsmarkt möglich sein. In Wernigerode ist aus den Statistiken (Leerstandsquote unter 6 %, keine systematische Überbelegung von Wohnungen bei ca. 1,7 Einwohner/Wohneinheit, durchschnittliche Nettokaltmiete für Bestandswohnungen von 7,50 €/m² wobei 25 % der Wohnungen unter 6,73 €/m² angeboten werden) bisher kein angespannter Wohnungsmarkt feststellbar. 

Wernigerode beschränkt sich darauf, in neu entstehenden Wohngebieten durch Festsetzungen in den Bebauungsplänen die Nutzung von Ferienwohnungen zu untersagen.

Im Schreiben an Herrn Lehmann wurde nicht der Tatbestand der Obergrenze benannt, sondern der Tatbestand der Ausnahme. Dies bezieht sich zum einen auf Festsetzungen von Bebauungsplänen. Falls ausnahmsweise Ferienwohnungen erlaubt sind, kann dies bei Genehmigungen zu einer ausnahmsweisen/einmaligen Zustimmung führen. Falls die Ausnahme schon gewährt wurde, sind weitere Genehmigungen zu dieser Nutzungsart nicht mehr möglich.

Außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes und innerhalb des beplanten Innenbereiches richtet sich die Genehmigungsfähigkeit von Bauvorhaben zum anderen nach § 34 BauGB. Falls festgestellt wird, dass sich die Eigenart der näheren Umgebung einem der nach § 9a BauGB erlassenen Verordnungen, hier der Baunutzungsverordnung, entspricht, können nach § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 31 Abs. 1 und 2 BauGB entsprechende Ausnahmen nach der in der Baunutzungsverordnung in den § 2-11 benannten Nutzungsarten erlassen werden.

2025: ca. 20.400 Wohnungen in Wernigerode (einschließlich der Ortsteile)

Weitere Ausführungen zu Analysen und Entwicklungen des Wohnungsmarktes können in der 2025 fertiggestellten Wohnraumbedarfsanalyse auf der Internetseite der Stadt Wernigerode eingesehen werden.

Konzepte und Fördergebiete / Stadt Wernigerode

Anmerkung: Die Aussage, dass in Sachsen-Anhalt keine gesetzliche Grundlage für ein Zweckentfremdungsverbot vorliegt, ist zwar richtig. Jedoch sind über das Bau- und Zweckentfremdungsrecht, über Miet- und steuer-, gewerbe- und melderechtliche ja durchaus Steuerungsmöglichkeiten vorhanden. In Niedersachsen wird dies ja auch praktiziert.