Nach Darstellung des GWW-Geschäftsführers besteht in Wernigerode hoher Bedarf an leistbaren 4-/5-Raumwohnungen, während Neubauten überwiegend im oberen Mietsegment liegen – begründet mit Baukosten und fehlender Förderung.
Aus den Sitzungsmitschriften/Notizen ergeben sich u. a. folgende Punkte:
● 4-/5-R-Wohnungen im GWW-Bestand sind knapp und sofort belegt; die Nachfrage übersteigt das Angebot.
● Wartelisten bestehen bzw. es gibt Hinweise auf lange Wartezeiten gerade für Familien mit 2+ Kindern.
● Neubauten umfassen zwar 4-/5-R-Grundrisse, sind jedoch preislich häufig nicht KdU-fähig bzw. für WBS-Haushalte ungeeignet, zumal die KdU-Richtwerte des Landkreises Harz zum 01.04.2025 abgesenkt wurden und dadurch zusätzliche Wohnungen aus der Angemessenheit herausfallen.
● Im Altbestand werden teils kleinere Wohnungen zu größeren zusammengelegt, was zwar einzelne Familienbedarfe löst, aber die Verfügbarkeit kleiner Wohnungen (1–2-R) reduziert.
● Nach Darstellung der GWW scheitert der Bau leistbarer 4-/5-R-Wohnungen an der fehlenden bzw. unzureichenden Förderung für sozialen Wohnungsneubau.
Definitionen (für diese Anfrage):
● KdU-fähig: Nettokaltmiete + kalte NK innerhalb der vom Jobcenter akzeptierten Richtwerte; bitte Richtwerte und Geltungszeiträume angeben, einschließlich der abgesenkten Werte seit 01.04.2025.
● WBS: Wohnberechtigungsschein gem. Landesrecht; Mietpreisbindung: öffentlich-rechtliche oder vertragliche Bindung mit Laufzeit.
B. Fragenkomplexe
1) Familiengerechter, leistbarer Wohnraum (4-/5-R)
1.1 Bestand, Neubau und Vermietungsdynamik
1. Wie viele 4-/5-R-Wohnungen wurden 2023 und 2024 jeweils angeboten, neu vermietet und zum Stichtag 31.12. jeweils leerstehend?
2. Bitte ergänzend die Fluktuationsrate (Umzüge/Abgänge) und die Durchschnittsdauer der Leerstände (Tage) je Kategorie ausweisen.
1.2 Bedarfslage, Wartelisten und Zielgruppen
3. Existieren Wartelisten für 4-/5-R-Wohnungen? Wenn ja: Anzahl der Haushalte, Ø-Wartezeit (in Monaten) und Anteil der Familien mit 2+ bzw. 3+ Kindern (jeweils Stichtage 31.12.2023, 30.06.2025).
4. Welche kriteriengestützte Bedarfserhebung nutzt GWW/Stadt (z. B. Sozialplanung, Schul-/Kita-Prognosen, Zuzüge/Abwanderung) zur Ableitung einer Zielzahl für 4-/5-R-Wohnungen? Bitte Methoden und letzte Aktualisierung angeben.
1.3 Miethöhen und KdU/WBS-Tauglichkeit
5. Wie hoch sind die Ø-Nettokaltmieten (€/m² und €/Whg) für 4-/5-R nach Altbau vs. Neubau?
6. Welcher Anteil der 4-/5-R-Wohnungen liegt unterhalb der jeweils geltenden KdU-Richtwerte des Landkreises Harz (bitte jeweils Richtwerte und Geltungszeiträume angeben, insbesondere die abgesenkten Werte seit 01.04.2025)?
7. Wie viele 4-/5-R-Wohnungen, die nach den KdU-Richtwerten 2024 noch als angemessen galten, sind nach den abgesenkten Werten ab 01.04.2025 nicht
mehr KdU-fähig?
8. Wie viele 4-/5-R-Wohnungen sind WBS-gebunden bzw. unterliegen einer Mietpreisbindung? Bitte Bindungsart, Laufzeit/Ende und jährlichen Ablaufkalender (2025–2035) darstellen.
1.4 Neubau vs. Bezahlbarkeit / Förderkulisse
9. Welche Förderprogramme wurden seit 01.01.2022 für 4-/5-R-Projekte geprüft/beantragt (Land Sachsen-Anhalt/IB, Bundesmittel, KfW etc.)? Mit welchem Ergebnis (Bewilligt/Ablehnung/Begründung, Volumen, Auflagen)?
10. Falls keine Förderanträge gestellt wurden: Aus welchen sachlichen oder rechtlichen Gründen (Förderlücken, Wirtschaftlichkeit, Fristen, Bindungsanforderungen)?
11. Welche kommunalen Hebel standen/stehen zur Verfügung, um leistbare Mieten zu sichern (z. B. Baukostenzuschüsse, Erbbaurecht statt Grundstücksverkauf, Sozial-/Belegungsquoten in städtebaulichen Verträgen, Konzeptvergaben, Vorkaufsrecht)? Welche wurden genutzt, welche nicht – und warum?
12. Wie bewertet GWW/Stadt die Übertragbarkeit erfolgreicher Modelle anderer Länder/Kommunen (z. B. Zuschuss-/Bindungsmodelle) auf Wernigerode und welche Hindernisse sehen Sie?
1.5 Maßnahmenplan 2025–2028
13. Welche Zielzahl zusätzlicher 4-/5-R-Wohnungen mit Mietpreisbindung/WBS-Quote wird bis Ende 2028 angestrebt? Bitte jährliche Meilensteine, Finanzierungsquellen (Förderung, Eigenmittel, Stadt) und Projektliste mit Zeitachsen nennen.
14. Welche organisatorischen Schritte (z. B. Projektbündelung, Kooperation mit Trägern/Genossenschaften, Baukosten-Controlling, Standardisierung) sind vorgesehen, um Baukosten zu senken und KdU-Tauglichkeit zu erhöhen?
15. Bitte dabei auch darstellen, inwiefern die aktuellen KdU-Richtwerte des Landkreises Harz (seit 01.04.2025) die Zielerreichung beeinflussen.
1.6 Umbau klein→groß und Nettowirkung nach Wohnungsgrößen
16. Wie viele 1- bis 2-R-Wohnungen wurden seit 2022 zu größeren Einheiten zusammengelegt? Bitte Nettobilanz je Größenklasse (1-R, 2-R, 3-R, 4-R, 5-R) ausweisen.
17. Welche Auswirkungen hatte dies auf die Versorgung von Singles/Senioren und auf die Durchlässigkeit in den Beständen (Umzugsangebote innerhalb GWW)?
2) Vergabe & Transparenz
2.1 Kriterien, Verfahren und Dringlichkeit
18. Nach welchen Vergabekriterien (Ranking/Scoring) werden freiwerdende Wohnungen vergeben? Bitte Kriterienkatalog inkl. Gewichtungen und Umgang mit Dringlichkeitsfällen (Wohnungslosigkeit, Gewalt, Kinderschutz, Barrierefreiheit) darstellen.
19. Wie wird Nachvollziehbarkeit gewährleistet? (Dokumentation, Vier-Augen-Prinzip, Beschwerden/Widersprüche, interne Revision)
2.2 Zusammenarbeit und Zuweisungen
20. Welcher Anteil der Neubelegungen erfolgt über Zuweisungen bzw. Vorschläge von Sozialamt/Jobcenter/Jugendamt? Wie ist die Zusammenarbeit mit Stadtverwaltung/Bürgermeisteramt organisiert (Vereinbarungen, Gremien, Datenflüsse)?
2.3 Anonymisierte Struktur der Neubelegungen
21. Bitte eine anonymisierte Statistik für 2023 und 2024 zu Neubelegungen mit folgenden Merkmalen in Klassen: ○ Haushaltsgröße (1, 2, 3, 4, 5+)
○ Kinderzahl (0, 1, 2, 3+)
○ WBS-Stufe/Einkommensklasse Ohne Personenbezug.
22. Für den Segmentvergleich 4-/5-R-Wohnungen: Bitte zusätzlich aggregierte Quoten der Neubelegungen nach Rechtsstatus/Staatsangehörigkeitsgruppen (z. B. deutsch, EU, Drittstaat inkl. Untergruppen Asylverfahren/Schutzstatus). Es werden ausschließlich prozentuale/absolute Gesamtzahlen erbeten; keine Einzelfälle, keine Namen.
C. Bitte um Verfahrenshinweise
● Um Vergleichbarkeit zu gewährleisten, wird um Angabe von Stichtagen, Datenquellen (interne Systeme, Förderakten) und Definitionen gebeten.
● Sofern Daten in der Verantwortung der GWW liegen, wird um Mitwirkung der Gesellschaft und ggf. um Abstimmung mit dem Beteiligungsmanagement gebeten.
● Sollte eine Beantwortung einzelner Fragen nur teilweise möglich sein, bitten wir um begründete Teilbeantwortung und Vorschlag, wie/ wann die fehlenden Daten nachgereicht werden können.
