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Vorlage - 137/2019  

Betreff: Investition August-Hermann-Francke-Schule
Status:öffentlichVorlage-Art:Stadtrat
Verfasser:Herr Dorff
Oberbürgermeister
Federführend:Dezernat II Bearbeiter/-in: Dietrich, Vera
Beratungsfolge:
Stadtrat Wernigerode Vorberatung
05.12.2019 
09./19 öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Stadtrates Wernigerode zur Kenntnis genommen   
Finanz- und Rechnungsprüfungsausschuss Vorberatung
17.12.2019 
09./19 öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Finanz- und Rechnungsprüfungsausschusses ungeändert beschlossen   
Bau- und Umweltausschuss Vorberatung
20.01.2020 
01.öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Bau- und Umweltausschusses ungeändert beschlossen   
Wirtschafts-, Digitalisierung- und Liegenschaftsausschuss Vorberatung
21.01.2020 
01. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Wirtschafts- und Liegenschaftsausschusses ungeändert beschlossen   
Hauptausschuss Vorberatung
23.01.2020 
01. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Hauptausschusses zur Kenntnis genommen   
Ausschuss für Schule, Kultur und Sport Vorberatung
27.01.2020 
01. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Schule, Kultur und Sport    
Ausschuss für Jugend, Senioren und Soziales Vorberatung
06.02.2020 
01. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Jugend, Senioren und Soziales geändert beschlossen   
Hauptausschuss Vorberatung
19.02.2020 
02. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Hauptausschusses geändert beschlossen   
Stadtrat Wernigerode Entscheidung
27.02.2020 
01. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Stadtrates Wernigerode geändert beschlossen   

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Beschlussvorschlag:

Der Stadtrat beschließt:

 

Der Oberbürgermeister wird beauftragt,

 

1.  das Grundstück der August-Hermann-Francke-Grundschule, Flur 22, Flurstücke 2586, 996/97, 1791/99 und 4599/100, ca. 17.213 qm, der Gebäude- und Wohnungsbaugesellschaft Wernigerode mbH (GWW) im Wert von 1.680.000 € zu übertragen,

 

2.  einen langfristigen Mietvertrag mit der GWW zu schließen,

 

3.  die Sanierung der August-Hermann-Francke-Grundschule durch die GWW zu vereinbaren,

 

4.  nach Abschluss der Sanierung des Schulgebäudes in einem zweiten Schritt die Sanierung des Sportplatzes, danach die Aufwertung des Außengeländes und die Sanierung der Turnhalle mit der GWW zu verhandeln, vorbehaltlich der Festlegungen in der Haushaltssatzung. 

 

5.  die Zustimmung zur Belastung des Grundstückes mit Grundpfandrechten bis zu einer Gesamthöhe von 20 Mio. € nebst Zinsen und Nebenleistungen. 

                    

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Finanzielle Auswirkungen:

Gesamtkosten der Maßnahme:

 

Restbuchwert zum 31.12.2018     1.256.909 € Hochrechnung, da

         Jahresabschlüsse noch                                                                                                                                             nicht vollständig erstellt

Abschreibung pro Jahr        202.484 €

Marktwert Grundstück und Gebäude Schule

It. Gutachten       1.680.000 € Veräußerung

Erhöhung Stammkapital      1.680.000 € Erhöhung Beteiligung

 

Produkt: 2.1.1.01                          2021         2022           2023

Folgekosten durch langfristigen Mietvertrag

ab Fertigstellung der Schule (Mitte des Jahres 2021) 250.000 €  500.000 € 500.000 €

 

abzgl. Abschreibung (fällt durch Übertragung weg) 202.484  202.484  178.184

 

zzgl. Abgang Gebäude Ende 2021   569.537 € 

 

                       

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Begründung:

Die August-Hermann-Francke-Grundschule wurde 1978 als Schulbau der Serie „Erfurt“ errichtet und ist sanierungsbedürftig. Die Haupttragkonstruktionen sind jedoch weitestgehend in Ordnung.

Das äußere und teilweise auch das innere Erscheinungsbild des Schulgebäudes ist mit mangelhaft zu bewerten. Aus Gesprächen mit Schulleitung, Hortleitung und Elternvertretern sind folgende Mängel benannt, die es zu beheben gilt:

 

a.       Fenster und Dämmung sind verschlissen bzw. unzureichend. Besonders in den Obergeschossen sind jahreszeitliche Temperaturschwankungen schwer erträglich

b.       Der Speiseraum ist zu klein.

c.        Es besteht keine Barrierefreiheit.

d.       Das äußere Erscheinungsbild ist mangelhaft.

e.       Schallschutz in den Räumen.

Die Stadt Magdeburg hat zahlreiche baugleiche Schultypen zwischenzeitlich saniert und saniert weiter, was eine gute Marktbeurteilung bei Auftragsvergabe an Generalunternehmer zulässt. Auch die Stadt Wernigerode verfügt über sanierte Schulen baugleichen Typs, wobei die Art der Sanierung jeweils vom Bedarf der Nutzer oder Schülerzahl abhing und voneinander abweicht.

 

Zwischenzeitlich hat es Abstimmungen mit der Kommunalaufsicht zu rechtlichen und mit Nutzern zu den inhaltlichen Anforderungen gegeben.

 

Die GWW hat sich grundsätzlich bereit erklärt, im Interesse der Stadt Wernigerode eine Investition vorzunehmen. Die Stadt als Gesellschafter, vertreten durch den Oberbürgermeister, kann auch durch den Stadtrat beschlossene Investitionen vorgeben, soweit sie nicht gegen Rechtsnormen verstoßen.

 

Zu den Ziffern des Beschlusstextes im Einzelnen:

 

Zu 1.

 

Eine Veräußerung an die GWW ist auch ohne Ausschreibung als Inhouse-Geschäft zulässig. Diese muss zum Marktwert erfolgen. Die GWW bevorzugt eine Übertragung zu Eigentum, optimaler Weise als Kapitaleinlage, und nicht als Erbbaurecht, was ebenfalls rechtlich möglich wäre. In allen Varianten bleibt das Vermögen dem Konzern Wernigerode erhalten.

 

1.1. Die Verwaltung empfiehlt die Eigentumsübertragung aus folgenden Gründen:

  1. Sie erfolgt auf Wunsch des städtischen Tochterunternehmens GWW
  2. Bei einer Eigentumsübertragung kann die GWW einen besseren Kreditzinssatz erzielen.
  3. Jeder finanzielle Vorteil der Stadt bei der Veräußerung würde sich erhöhend auf die zu entrichtende Miete auswirken, so dass ein anfallender Erbbauzins ohnehin wieder an die GWW zurückfließend würde.
  4. Im Fall einer zukünftigen Sanierung der Sportfläche wären die Verantwortlichkeiten zwischen Grundeigentümer (Erbbaurechtsgeber) und Gebäudeeigentümer (Erbbaurechtsnehmer) noch schwieriger abzustimmen, da bei einem Erbbaurecht Grund und Boden weiterhin im Eigentum der Stadt verblieben.

Der Wert des Grundstückes nebst aufstehender Gebäude wurde gutachterlich bestimmt.  Das Grundstück hat einen Wert von 425.000 €, die aufstehenden Gebäude von etwa 1.255.000 €. Ziel der GWW ist es, nicht auf einmal einen Kaufpreis zahlen zu müssen, der voraussichtlich ebenfalls kreditiert werden müsste. Ziel der Stadt ist es, den langfristigen Mietzins möglichst gering zu halten.

 

1.2. Variante: Die Stadt bewilligt zugunsten der GWW ein Erbbaurecht über das Grundstück Erbbauzins und überträgt die aufstehenden Gebäude im Wert von 1.255.000 € an die GWW.

Sollte diese Variante gewünscht werden, müsste die Höhe des Erbbauzinses für den Beschluss noch festgelegt werden. Dies hätte wiederum unmittelbare Auswirkung auf die Höhe der von der Stadt an die GWW zu entrichtende Miete.

 

Zu 2.

 

Durch einen langfristigen Mietvertrag bekennt sich die Stadt Wernigerode zum Schulstandort Hasserode. Er ist zudem notwendig, damit die GWW für einen Investitionskredit gesicherte Einnahmen nachweisen kann. Die konkrete Mindestmietlaufzeit kann noch nicht festgelegt werden, da sie auch für die Kreditbedingungen von Relevanz ist und diese von der GWW noch zu verhandeln sind. Die Mietlaufzeit wird jedoch nicht unter 20 Jahren liegen. Betreffs der Miethöhe hat die Verwaltung für das Jahr 2021 250.000 € und für die Folgejahre 500.000 € eingeplant. Die Miethöhe wird maßgeblich beeinflusst durch das Investitionsvolumen und ist damit abhängig von der Variante, für die sich der Stadtrat entscheidet.

 

Zu 3.

 

Eine Investition in das Areal August-Hermann-Francke-Grundschule ist das eigentliche Ziel dieser Beschlussvorlage. Dies gilt unabhängig davon, ob sich der Stadtrat für einen Neubau oder für eine Sanierung entscheidet.

 

3.1. vorgeschlagene Variante: Sanierung

 

Die Verwaltung schlägt die Variante „Sanierung“ vor. Da das Objekt konstruktiv noch voll funktionsfähig ist, erscheint eine Investition in das bestehende Objekt als die wirtschaftlichste und nachhaltigste Variante. Dies entspricht dem Vorgehen der Stadt Magdeburg, die zuletzt rund 15 Schulen des Typs „Erfurt“ mittels Funktionalausschreibung und Generalunternehmer vergleichsweise kostengünstig sanieren konnte. Das letzte Ausschreibungsergebnis liegt nur wenige Wochen zurück. Danach ergeben sich, angepasst auf die Wernigeröder Vorgaben, Sanierungskosten in Höhe von rund 6,7 Mio. (Stand 2019). Diese Höhe deckt sich weitgehend mit der von der Stadt in Auftrag gegebenen Kostenschätzung, so dass eine weitgehende Kostensicherheit besteht. Hinzu kommen Kosten in Höhe von 1,4 Mio. für eine vorübergehende Containerlösung. Die Herrichtung der Außenanlagen schlüge mit weiteren rund 400.000 € zu Buche, so dass die Sanierungsvariante im Ergebnis rund 8,5 Mio. kosten würde. Die Kosten eines Neubaus fielen deutlich höher aus (s.u.).

 

Von der Sanierungsvariante sind insbesondere vorgesehen: Ersetzung von Außentüren, teilweiser Austausch von Innentüren, vollständiges Ersetzen aller Fenster inklusive Sonnenschutzverglasung, Erneuerung bzw. Aufarbeitung der Fußböden, Einbau eines Aufzuges bis zum 3. Obergeschoss, Schaffung eines zentralen Mehrzweckraumes (Aula / Speiseraum) mit raumhohen Fenstern und Außenfläche im Innenhof, Dämmung Außenwände und Dach nach EnEV, Sanierung / Aufarbeiten / Anpassen Innenwände, Sanierung Sanitärbereiche, Einbau Schallschutzdecken gemäß Schulbaurichtlinie.

 

Schulleitung, Hortleitung, Elternvertreter von Schule und Hort sowie die Verwaltung sprechen sich für diese Variante aus. Sollten weitere finanzielle Mittel zur Verfügung stehen, wird anstelle eines teureren Neubaus eine Investition in Sportplatz, Außengelände und Turnhalle bevorzugt.

 

Weiterer Vorteil dieser Variante ist die Sanierung binnen eines Schuljahres unter Nutzung von zwei Sommerferien.

 

Nachteil dieser Variante ist, dass der Schultyp „Erfurt“ auch weiterhin erkennbar bleibt, trotz neuer Fassadengestaltung und Fenster.

 

3.2. Neubauvariante höherer Standard

 

Von einem Ingenieurbüro wurden auf der Basis einer Berliner Musterschule Neubaukosten für ein Schulgebäude in Höhe von 13,6 Mio. € benannt. Der zusätzlich notwendige Hort-Bereich schlüge auf der Basis des benannten Quadratmeterpreises (niedrigerer Standard) mit rund 1,6 Mio. zu Buche. Des Weiteren fielen Abbruchkosten des jetzigen Schulgebäudes von rund 500.000 € an sowie die Herrichtung von Außenanlagen in Höhe von rund 500.000 €. Damit wäre eine Investition von rund 16,2 Mio. notwendig.

 

Das Gebäude könnte nur parallel zu den Bahnschienen auf der Ostseite des Grundstückes, angrenzend an die Lutherstraße unter Einbeziehung des nicht mehr zum Schulgrundstück gehörigen „Wäldchens“ entstehen.

 

Vorteil dieser Variante wäre ein ansprechender, moderner Schulbau, der insbesondere auf Grund einer günstigeren Kubatur Energie- und Heizkosten sparte. Das Einsparvolumen liegt bei ca. 20.000 € pro Jahr.

 

Darüber hinaus würde keine teure Containerlösung notwendig werden, sondern der Schulunterricht könnte zum parallel stattfindenden Neubau im Bestandsgebäude erfolgen.

 

Nachteil ist, dass auf dem „Wäldchen-Grundstück“ perspektivisch ein Regenrückhaltebecken vorgesehen ist, was dem Hochwasserschutz dient. Eine Überbauung wäre technisch lösbar, würde aber die Kosten noch weiter erhöhen.

 

Problematisch ist auch die Nähe zur Bahntrasse der Schmalspurbahn, wo Rußentwicklung zu Folgekosten bei Reinigung führte, ggf. aber auch zur Gesundheitsgefährdung, wenn bei Ost- oder Südwind der Qualm durch die Fenster der Klassenräume eindringen würde. Es ist davon auszugehen, dass dies ebenfalls technisch lösbar wäre, was aber erneut höhere Kosten nach sich ziehen würde.

Weiterer Nachteil ist die Bauzeit von ca. 20 Monaten zzgl. Abriss des Bestandsgebäudes, so dass hier etwa zwei Schuljahre zu veranschlagen wären.

 

Sollte diese Variante gewünscht werden, müsste das „Wäldchen“-Grundstück mit übertragen und eine vertragliche Festlegung der Kosten für das Regenrückhaltebecken getroffen werden.

 

3.3. Neubauvariante verringerter Standard

 

Die Neubaukosten bei einem verringerten Standard sind rund 2 Mio. weniger als beim höheren Standard, d.h. bei rund 14,2 Mio. . Das Einsparvolumen für Energie- und Heizkosten sowie die Qualität des äußeren und inneren Erscheinungsbildes verringerte sich; es bliebe aber ein modernerer Schulbau. Die Vor- und Nachteile wären ansonsten weitgehend dieselben wie bei Ziffer 3.2.

 

Zu 4.

 

Zu einem sanierten Schulgebäude passt der bestehende „Sportplatz“ in keiner Weise. Die Qualität ist als sehr schlecht zu bewerten. In Übereinstimmung mit den Nutzern empfiehlt die Verwaltung, anstelle höherer Gebäudeneubaukosten mittelfristig durch die GWW eine neue Anlage zu schaffen. Allerdings gibt es weder Planungen noch Kostenschätzungen. Eine hierdurch entstehende höhere Miete des Grundstückes müsste dann in die Haushaltssatzung der Stadt aufgenommen werden, sobald die Planungen an dieser Stelle weiter vorangeschritten sind.

 

Des Weiteren wünschen sich die Nutzer ein ansprechenderes Außengelände mit mehr Spielgeräten. In der Sporthalle (Baujahr 1991) sind perspektivisch die Lüftungsanlage sowie die Sanitärräume zu sanieren.

 

Zu 5.

 

Entsprechend der bisherigen Aussagen möchte die GWW die Investition im wesentlichen kreditfinanzieren. Die Eigentumsübertragung/Erbbaurecht nimmt jedoch regelmäßig einige Zeit in Anspruch. Wie bei der Veräußerung von Gewerbegrundstücken, soll auch hier eine möglichst frühzeitige Investition durch eine vorweggenommene Belastungszustimmung ermöglicht werden. Der Betrag von 20 Mio. € ist sehr großzügig bemessen und soll für alle Varianten alle Möglichkeiten offen halten. Die tatsächliche Inanspruchnahme dieser Möglichkeit liegt dann in der Entscheidungskompetenz der GWW.

 

Unabhängig davon, für welche Variante sich der Stadtrat entscheidet: Die Weichen werden jetzt gestellt, um nach vielen Jahren Stagnation endlich in den Schulstandort Hasserode investieren zu können. Der vorgeschlagene Haushaltsplanentwurf 2020 berücksichtigt bereits diese Investition.

 

 

 

 

 

Gaffert

Oberbürgermeister             

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 Lageplan GS August-Hermann-Franke (373 KB)    
Anlage 2 2 Änderungsvorlage 137_01_2019.docx (50 KB)    
Anlage 3 3 Änderungsvorlage 137_02_2019 (282 KB)